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证券时报记者 张达

房地产市场的平稳健康发展事关人民群众的切身利益和经济金融大局，今年以来，国家出台了一系列有力措施稳地产，特别是近日再次出台一揽子房地产新政，显示出稳楼市的巨大决心。在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，面对行业的深度调整，上市房企不断加强风险管理和资金控制，持续压降有息负债，改善资产负债结构，去杠杆取得一定成效，融资成本边际改善。

同时，在房地产开发业务承压背景下，上市房企加快多元化转型步伐，重点房企经营性业务对业绩贡献持续提升。面对行业发展新形势，多家上市房企表示将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，积极探索高质量发展新模式。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，国庆假期前多项政策集中落地，给市场带来了积极效果，“银十”开局表现超预期，市场止跌回稳迹象非常明显。预计10月市场销售数据将出现明显增长，核心城市政策持续跟进，有望带动核心市场率先筑底企稳。

房企去杠杆取得一定成效

上半年，面对行业持续深度调整，上市房企在紧抓销售回款的同时，及时优化债务结构，严控负债规模，去杠杆取得一定成效。

Wind数据显示，截至6月末，A股房地产板块资产负债率为75.18%，较去年底下降1.15%，较去年同期下降3.3%。其中，房地产开发板块资产负债率为75.28%，较去年底下降1.15%，较去年同期下降3.32%。

不仅资产负债率有所下降，上市房企有息负债规模也进一步缩减。截至6月末，A股房地产板块有息负债合计为3.25万亿元，较去年底减少473.52亿元，较去年同期减少3617.49亿元。其中，房地产开发板块有息负债合计为3.22万亿元，较去年底减少了468.28亿元，较去年同期减少了3607.47亿元。

港股上市房企的资产负债率也明显下降。截至6月末，房地产板块资产负债率为65.91%，较去年底下降0.27%，较去年同期下降7.91%；房地产开发板块资产负债率为66.34%，较去年底下降0.29%，较去年同期下降7.99%。

政策助力行业风险缓释

房地产领域的风险化解离不开政策的有力支持。今年1月，住建部和金融监管总局联合发文，指导各地建立城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目融资。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。

在协调机制带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截至8月末，今年的房地产开发贷款较年初实现正增长，扭转了房开贷下滑的态势；房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。

万科在半年报中表示，上半年，公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。集团合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%；经营性物业贷合计落地219亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。证券时报记者了解到，目前，万科今年到期的境内外公开债已经全部还清。

上半年，上市房企通过各类融资工具优化债务结构，融资成本边际改善。国金证券研报显示， 截至6月末，17家重点房企平均融资成本4.09%，较去年底下降24bp。绿城、滨江、华润、华发、越秀的融资成本降幅超过30bp。头部央企的融资成本均已降至3.2%～3.3%。

在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，房企资金状况有所改善。国家统计局的数据显示，1～8月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅已连续5个月收窄，较年初收窄3.9个百分点。克而瑞研究中心数据显示，三季度65家典型房企融资总量同比降幅收窄至16%，环比则上升17%。

向新模式转型发展

步伐加快

上半年，在房地产开发业务承压的背景下，上市房企加快多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献持续提升。

其中，龙湖集团上半年经营性收入达131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩发布会上说。

“目前为止，华润置地整个资产管理规模约4500亿元，而且经营性不动产营收占比超过了25%，利润占比可能更高，说明华润置地转型业务呈现蓬勃壮大的状态。”华润置地执行董事、董事会主席李欣在中期业绩发布会上回答证券时报记者提问时表示，华润置地已成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

金地集团董事长徐家俊近日在中期业绩说明会上回答记者提问时表示，尽管当前市场依然承压，但房地产作为国民经济的支柱产业地位不变，预计在从中央到地方的多项政策支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。面对行业发展新形势，公司将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，全面提升经营管理质效，积极探索高质量发展新模式。

在政策持续发力和房企积极转型“自救”努力下，1～8月，全国新房销售面积和销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多指标同比降幅均继续收窄。值得注意的是，9月底以来出台的新一轮房地产支持政策有效提振了市场信心，国庆假期重点城市楼市明显升温。

“一系列新政有利于房地产市场筑底企稳。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大告诉记者，降低存量房贷利率、统一首二套房首付比例等需求端新政，有利于扩大改善性住房需求，进一步提振住房消费，从需求端去库存，促进经济增长。“金融16条”和经营性物业贷款支持政策延期、支持收购房企存量土地等供给端新政，有利于减轻偿还压力、盘活存量资产，缓解资金压力，进一步化解房企债务风险。

 

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